95 Réception d'une maison neuve

J'ai lu avec intérêt les différents post du forum sur la réception d'une maison.
Mon constructeur m'a déjà annoncé que la réception de la maison se ferai "sans réserve".
Au vue de ce que j'ai lu, je comprend pourquoi il m'a dit cela (si pas de réserve = chèque de 5%).

J'ai donc l'intention de faire la réception de cette manière :

Régler les dernier 15% d'acompte en date et heure
Demander à ma banque la mise en place des 5% sur un compte consigné (Quel compte et quel coût : notaire, Caisse des dépôts, banque, ... ???),
Avoir une lettre de ma banque certifiant la consignation des fonds,
Attendre la LRAR qui me convoque à la réception. Si cette lettre ne vient pas suis je en droit de faire moi même la convocation après avoir réglé la dernière tranche de paiement de 15% ?
Me faire assister d'un Huissier (pas d'un Spécialiste),
Commencer la visite par l'extérieur puis l'intérieur,
Faire signer un PV de réception avec réserve et une date de fin d'exécution pour chaque réserve,
Ne pas donner le chèque de 5% et exiger les clés,
Ne pas sortir de la maison si refus de me donner les clés, faire constater par l'huissier le chantage aux clés, si besoin appel de la gendarmerie.
Dans les huit jours suivants, adresser une LRAR à mon constructeur si autres malfaçons découvertes.

En fait ma question principale est : APRES TOUT CELA :

Mon constructeur exécute proprement TOUS les travaux, je signe un PV de recette et je débloque les 5%, pas de problème.

Mais, autre cas, mon constructeur traîne les pieds, ne réalise pas en temps et en heure, tel que mentionné sur le PV de réception, les travaux restants, que faire ?
Visiblement je fais une LRAR de mise en demeure d'effectuer les travaux mentionnant ma possibilité de reprendre les fonds bloqués pour faire faire les travaux par un autre prestataire.
Est ce bien cela ?
A partir de quand je peux "récupérer" les fonds bloqués pour en disposer en tant que de besoin ?
Je récupère tous les fonds ou uniquement un "prorata" correspondant à l'estimation des travaux à engager pour finir les malfaçons (cas ou il réaliserai un certain nombre de malfaçons mais pas la totalité)
Y a t il une procédure judiciaire à lancer pour disposer de ces fonds ?
Le constructeur a t il un "droit de recours" car il n'a pas eu la totalité des fonds alors même qu'il n'a pas réalisé tous les travaux ?

Merci de vos conseils.

Bien cordialement à tous

Kernimar

Bonjour,

pourriez vous me dire s'il est bien possible de récupérer ces 5% si mon constructeur ne réalise pas les travaux mentionnés dans le PV de recette ?
Quels sont les conditions pour le faire légalement ?

Bien cordialement à tous

Kernimar

Bonjour,

Après plusieurs mises en demeures, restées infructueuses, envoyées au constructeur et garant, vous pourrez demander à la justice de pouvoir débloquer les 5% (en fonction de devis que vous aurez demandés à d'autres entreprises). Déclaration au greffe ou assignation en fonction du montant. Pour ces procédures, l'avocat n'est pas indispensable mais il vaut mieux être bien conseillé, par l'AAMOI par exemple ...

Sinon pour vos 5%, vous pourrez les consigner auprès de l'huissier qui vous accompagnera (cela simplifiera les choses).
Si le cst ne corrige pas les réserves, il n'a aucune raison de demander le paiement des derniers 5%. S'il le fait, rappelez lui qu'il reste des réserves à lever ... et ne payez rien du tout (même au prorata des réserves qui auraient pu être levées entre temps).

cdlt

Merci,

Donc en fait je ne peux pas de mon propre chef reprendre ces 5% et les ventiler auprès d'autres entreprises pour effectuer les travaux.
Toute cette procédure est-elle longue ?
Quid en cas de dépassement de la garantie de bon achèvement (1 an) et la garantie biennale ?

Non, les 5 % doivent être consignés sinon vous serez hors-la-loi.
Pour débloquer ces 5%, la procédure est donc obligatoirement judiciaire, elle est assez simple et relativement rapide mais il ne faut pas oublier d'envoyer avant des mises en demeure au cst et garant.
Le garant n'est pas libéré de ses obligations tant que les réserves ne sont pas levées ...

Bonsoir,

Post très interressant!!

Tout ce qui est dit sur ce post est la façon dont tout les MO devraient réceptionner leur maison.
J'invite donc toutes les personnes ayant signé un CCMI, d'en prendre bonne note. C'est la meilleure façon de se protéger en cas de litige ou de constructeur défaillant.

octave.

Ok donc pour résumer la fin de cette procédure :

Les fonds sont consignés
le cst a 90 jours maximum pour exécuter toutes les réserves.
Au delà, envoie de mise en demeure en LRAR au cst et au garant pour rappeler leur obligation d'exécuter les travaux restants
Après deux voire trois mise en demeure, déclaration au greffe pour demander la réintégration des 5% sur la base de devis réalisés.
Si le total des devis dépasse les 5%, je récupère tout, sinon je ne récupère que la somme nécessaire mentionnée sur le ou les devis, le reste devant être réglé au CST.
Je crois que je suis obligé de faire réaliser les travaux par des entreprises car sinon il peut y avoir recours du CST. Il est donc impossible de faire les travaux soi même avec l'argent des 5%.

Merci de m'indiquer si cette conclusion est exacte.

Bien cordialement à tous

Kernimar

Encore une question ?

Si le CDT ne réalise pas les travaux en temps en heure (ceux consignés sur le PV de reception de la maison) ai-je le droit de lui demander des pénalités de retard ? De quel ordre ?

J'ai cru lire sur un post, 150 € par jour de retard à l'issue du délai normal de 90 jours.
Est ce bien cela et pour ce type de retard ?
La date de démarrage de ces pénalités doit probablement être précédée et indiquée dans une LRAR mentionnant l'article du CCMI le prévoyant. Quel est cet article ?

Bien cordialement à tous

Kernimar

Bonjour,

Les 90 jours sont un grand maxi (30 ou 60 jours, avec 90 jours vous montrez que vous êtes de bonne foi et que vous avez laissé du temps à votre cst) , vous pouvez mettre moins en fonction des urgences de chaque réserve.
Par exemple pour un radiateur qui ne fonctionne pas en plein hiver, il est important (pour vous car le cst s'en fout) de mettre un délai court du genre 1 semaine ou moins.
Dans les mises en demeure que vous enverrez, n'oubliez pas de fixer de nouveau délai (sous 15 jours par exemple).
Pour les 5%, si vous avez de quoi payer les entreprises, vous pouvez faire exécuter les travaux et demander ensuite le remboursement au cst au tribunal (ne pas oublier de le prévenir avant de faire faire les travaux, peut-être se décidera-t-'il a bouger ...). Donc devis indispensables (ou factures). Si vous faîtes des travaux vous-même peut-être qu'avec les factures, vous pourrez vous faire rembourser, à vérifier !

Les "pénalités de retard" ne concernent que la réception de la maison et pas les réserves. Toutefois vous pouvez faire un référé en astreinte pour "obliger" le cst à se bouger sous peine de fortes pénalités.
Le démarrage de ces pénalités se fait, je pense, à partir de la première audience du tribunal

cdlt

Merci Raph de tous ces précieux conseils.

Y a t il quelqu'un qui connaît la réponse laissée en suspens à savoir :

Ai je le droit de faire les travaux des réserves moi même, sans passer par un professionnel et en présentant au greffe les factures d'achat des matériaux pour faire débloquer et utiliser les 5% qui sont consignés ?

Bien cordialement à tous

Kernimar

Biensur, l'argent vous revient vous en faites ce que vous voulez.

Le seul risque est que si il y a un problème sur vos travaux, vous n'avez pas de recours; normal...

octave.

Encore un détail,

Est - il préférable de venir à la réception avec un PV de réception vierge au cas ou le Constructeur viendrait "les mains vides" ?

Ou alors, le constat d'huissier peut il faire office de PV de réception ?

Bien cordialement à tous

Kernimar

Bonjour,
Je suis EXPERT bâtiment et je suis étonné de voir que vous ne faites pas la différence entre un HUISSIER qui consigne ce qu'il voit et ce qu'on lui montre et un EXPERT bâtiment qui RECHERCHE LES MALFA9ONS ET QUI GARANTIS VOS DROIT FACE AUX CONSTRUCTEURS DOUTEUX..

Réfléchissez bien avant de vous emballer de plus la consignation relève de l'article 1792-6 du code civil et doit être consigné à la caisse des dépot et consignation ou par la personne du choix des deux parties.
Un conseil arrêtez de regarder tout et n'importe quoi sur le net CONSULTEZ plutôt une association d'expert comme le CDAU de PARIS.

Désolé mais je fais bien la différence entre les deux.
En revanche je ne comprends pas le sens de votre intervention dans ce post.
Qui on tout cas ne répond absolument pas à ma question.

Et pour info, il est effectivement possible de consigner des fonds chez un huissier ou un cabinet d'avocat.

Bien cordialement à tous

Kernimar

CARBONNE14 a écrit:
-------------------------------------------------------
> Bonjour,
> Je suis EXPERT bâtiment et je suis étonné de voir
> que vous ne faites pas la différence entre un
> HUISSIER qui consigne ce qu'il voit et ce qu'on
> lui montre et un EXPERT bâtiment qui RECHERCHE LES
> MALFA9ONS ET QUI GARANTIS VOS DROIT FACE AUX
> CONSTRUCTEURS DOUTEUX..
>
> Réfléchissez bien avant de vous emballer de plus
> la consignation relève de l'article 1792-6 du code
> civil et doit être consigné à la caisse des dépot
> et consignation ou par la personne du choix des
> deux parties.
> Un conseil arrêtez de regarder tout et n'importe
> quoi sur le net CONSULTEZ plutôt une association
> d'expert comme le CDAU de PARIS.


Difficile de trouver un expert indépendant qui ne soit pas de connivance avec le constructeur. Car le monde de la construction est petit, et le copinage y est fréquent.(des témoignages l'ont déjà démontré)

Je pense qu'il vaut mieux garder l'expert pour la vérification dans les 8 jrs qui suivent la réception. ça évite la pression dû au stress de la réception et la présence du constructeur qui pollurait l'expertise avec ses commentaires.

octave.

Bonjour,

Tput a fait d'accord avec Octave.
Fermons cette parenthèse "Expert" et revenons sur le sujet :

Est - il préférable de venir à la réception avec un PV de réception vierge au cas ou le Constructeur viendrait "les mains vides" ?

Ou alors, le constat d'huissier peut il faire office de PV de réception ?

Bien cordialement à tous

Kernimar

Biensur le constat d'huissier peu servir de PV de réception, mais le problème c'est que vous ne l'aurez pas de suite et donc pas signé du cst, et il peut vous être utile dès le landemain pour consigner les 5% si vous le faites à la CDC. Donc venez avec du papier et un stylo pour consigner les réserves sur lequel vous indiquerez la date limite de levée des réserves. prenez soins aussi de bien faire signer le cst et faites ce PV en 2 exemplaires : 1 pour vous, l'autre pour cst.

octave.

" il peut vous être utile dès le landemain pour consigner les 5% si vous le faites à la CDC"

J'avais l'intention de les consigner avant la réception et de venir avec une lettre indiquant cette consignation.
De plus, vous sous entendez ainsi que la CDC n'acceptera la consignation qu'avec un justificatif en l'occurrence la présentation du PV de réception signé des deux parties.

Comment faire exactement ?

Bien cordialement à tous

Kernimar

Consigner après la réception...

octave.

Encore une question :

Comment réceptionne-t-on les réserves ?

En clair, le CST exécute le travail, mais celui ci n'est toujours pas conforme aux attentes.

Quelle est la procédure pour mentionner le fait qu'il est intervenu (dans les temps ou hors délais) mais que des réserves sont à nouveau posées sur le travail effectué ?

Bien cordialement à tous

Kernimar

Dans mon cas et parce que je suis actuellement concerné par le sujet, je ne signerai pas le quitus de levée de réserves concernant les réserves qui n'ont pas été ou partiellement levé ou encore celles qui ne satisfont pas pleinement à mes attentes.
Je pense qu'il essaiera de vous faire signer le quittus à la fin et non pas à chaque fois qu'il viendra, ce sera à vous de lui dire alors que certains travaux sur les réserves sont à reprendre sinon elles ne seront toujours pas levées.

Un exemple : lors de ma réception, il manquait une grille à la fenêtre du sous-sol (noté dans les réserves) Ils sont venus la poser dans les 8 jours, le pb c'est que ce n'est pas la bonne car on a payé un supplément pour un traitement antirouille (sablage, etc ...) Résultat : au bout de 7 mois, de la rouille est apparue. Ils sont repassés pour donner un coup de peinture noire dessus. Pour moi, la réserve ne sera pas levée ! D'autant plus que la rouille réapparait à certains endroits ...
En plus, j'ai eu confirmation de la part du plaquiste que c'est lui qui a fourni cette grille sur ordre du cst, grille non traitée évidemment.

cdt

Dans le PV de réception, le constructeur a 1 mois pour réparer tout ce qui a été déclaré ou pas ?

C Moi

Si je suis sur ce forum, c'est justement parce que je connais pas tout.
cela étant et après avoir consulté de nombreux post et lu les textes en vigueur, je peux te dire ceci :

POUR CHAQUE RESERVE tu indiques une durée maximum de réalisation pour le CST. Cette durée peut aller jusqu'à 90 Jours maximum mais peut être bien entendu plus courte selon l'urgence de la réserve.
N'indique pas X jours mais plutôt une date précise (Ex : le 01/01/09 car sinon tu rentres dans des débats interminables entre les jours ouvrés, ouvrables, ...).
Relis un peu plus le post de Raph59 du 13/12/08 qui précise un peu plus les choses.

Autre question

Mon constructeur me convoque à la réunion de réception de la maison :
- de manière orale, je lui fais une LRAR lui indiquant que sans réponse de sa part nous considérons cela comme la réception OFFICIELLE de la maison
- par lettre simple, idem ci dessus,
- par LRAR tout va bien.

Cette procédure permet de faire constater à posteriori qu'il s'agissait bien d'une réunion de réception. Il ne peut dans ce cas la transformer en simple réunion de chantier si le PV mentionne des réserves.

Vient le jour de la réception et il constate que je suis avec un huissier (je dis bien huissier, pas expert).

Que faire si dans ce cas, suite à la présence de l'huissier, il refuse de procéder à la réception, refuse de signer le PV, voire quitte carrément le chantier sans procéder à la réception (avec les clefs de la maison bien sur) et bien sur sans que nous puissions rentrer dans la maison ?

Bien cordialement à tous

Kernimar

Bonjour kernimar,

Petit rappel, vous ne pouvez convoquer à réception que si et seulement vous avez payé les 95%.

Le jour J, faire constater par l'huissier qu'il s'agit bien de la réception en lui montrant le RAR.

* Si le constructeur ne se présente pas, 2 solutions :
- Vous n'êtes pas dans l'urgence, faire constater par l'huissier l'absence du cst et provoquer une réception judiciaire
- il y a urgence, vous pouvez prendre possession en présence de l’huissier avec lequel vous ferez l’état des réserves. Attention, la prise de possession n’est pas légale, mais elle peut être tolérée en cas de nécessité absolue (préavis location logement, vente logement, etc ...) Le lendemain, informer le cst et lui envoyer l'état des réserves. Si certaines rendent l’habitation « impropre à sa destination », il faut bien préciser sur le PV que la réception est « partielle » et que vous ne faîtes que prendre la garde du chantier. Les pénalités pourront alors courir jusqu’à la réalisation de ces travaux.

* Si le cst se présente mais refuse de faire la réception :
Faire noter le refus par l'huissier, laisser le cst fermer la maison et prononcez vous même la réception (l'huissier doit le noter dans son rapport).
Laisser votre cst repartir
Demander une attestation à votre huissier comme quoi la réception a bien eu lieu, faites venir un serrurier et faites changer toutes les serrures. Installez-vous.
Prévenez votre cst que vous avez pris possession de la maison en lui joignant une copie de l'attestation de l'huissier ainsi que la liste des réserves (et délais de réalisation) et convoquez le pour la signature du PV de réception. Gardez la facture du serrurier ! (remboursement et date de prise de possession).

Cordialement,

Merci Raph

OK pour la LRAR que si et seulement si les 95% sont réglés. Pour moi c'est un préalable.

Je ne suis pas dans l'urgence ni sur le plan domicile (je n'ai pas donné mon congé du logement actuel) et le constructeur encore moins puisque j'ai signé un CCMI avec un délai de construction de 18 mois. Il a donc s'il le veut encore du temps devant lui (plusieurs mois), même s'il est capable de finir la maison sous 1 mois.
Il peut donc faire traîner les choses sauf à vouloir obtenir au plus vite le dernier acompte de 15% (soit un règlement global à 95%) puis le solde des 5%.

Ce que je crains, c'est donc la demande de versement du dernier acompte de 15% puis qu'il fasse traîner les choses pour provoquer la recette de la maison. Donc dans ce cas c'est ton hypothèse deux "le cst se présente mais refuse de signer" mais sans être dans l'urgence de l'occupation de la maison. Il y aurait donc "occupation illégale" et dans mon cas "non toléré" car pas d'urgence.

Il se peut également que le constructeur refuse ma LRAR (en m'en envoyant un retour par LRAR mentionnant le fait que ce n'est qu'une réunion pré réception par exemple) pour ne pas tomber dans le piège de l'huissier (que les constructeur doivent connaître et redouter).

Y a-t-il un délai légal entre le paiement du dernier acompte (95%) et la convocation à la réception ?

Bien cordialement à tous

Kernimar

Salut Kernimar,

Si tu as payé les 95%, tu peux provoquer la réception que ton cst soit dans les temps ou pas car les 95% correspondent à une maison terminée !!!
Le délai 'normal' entre les 95% et la réception est 15 jours.
Dans l'idéal, demandez une visite de chantier pour valider le paiement des 95%, cette visite servira de pré-réception. Lors de cette visite, faites le tour de la maison et faites remarquer au cst tout ce qui ne va pas, dites-lui que si ce n'est pas corrigé d'ici la réception, les défauts seront mis en réserve.
Si vous trouvez que le chantier correspond à l'appel de fond des 95%, réglez-le sinon que le cst termine ce qu'il a à faire. Si votre cst est dans les temps et que vous n'êtes pas pressé, laissez le vous convoquez à la réception par RAR dans un délai raisonnable (demandez-lui)
Si vous êtes pressé, convoquez le vous même à la réception.
Fixer une date dans un délai de 15 jours.
Si les 95% sont réglés, le cst ne peux pas refuser la réception que vous provoquerez et ne le prevenez pas que vous viendrez avec un huissier !!

Une dernière chose : la pré réception n'existe pas et n'a aucune valeur légale, il s'agit juste d'une visite de chantier qui permettrait de corriger les défauts avant la réception mais dans la plupart des cas, les cst transforment la réception en pré réception (en conservant les clés de la maison bien évidemment) si vous faites des réserves et ne donner pas les derniers 5% . Cela s'appelle un chantage et c'est pour ça qu'il faut absolument une preuve écrite, un RAR avec la date de réception provoquée par vous ou le cst et que la présence d'un huissier est fortement recommandée !

cdt

Ok et encore merci de tous ces conseils Raph.

Point de détail :

quand tu dis "le délai NORMAL entre les 95 et la réception est de 15 Jours" c'est un délai LEGAL ou un délai habituel mais donc qui n'a pas de nature à être opposé légalement en cas de non respect de ce délai.

Bien cordialement à tous

Kernimar

Le minimum doit être de 8 jours pour que vous puissiez prendre vos dispositions.

cordialement